Prawo dokładnie określa w jakich przypadkach bezwzględną koniecznością jest spisanie umowy u notariusza. Nie każde okoliczności tego wymagają, lecz warto zwrócić uwagę na to iż zawsze jest to pewność i bezpieczeństwo w przypadku ważnych dla nas transakcji. Transakcją taką może być kupno lub sprzedaż mieszkania. Często na szali stawiany jest dorobek całego życia strony kupującej lub sprzedającej. Do czego służy umowa przedwstępna? Umowa przedwstępna zawierana jest celem określenia warunków jakie będą musiały zostać spełnione, aby została zawarta umowa właściwa, czyli inaczej umowa przyrzeczona. Umowa przedwstępna zawierana jest przy porozumieniu stron, gdzie obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy (art. 389 Kodeksu cywilnego). Nie ma wymogów prawnych, aby umowa przedwstępna musiała zostać zawarta u notariusza jednak warto zabezpieczyć taką umowę, gdyż zawarta w formie aktu notarialnego daje większe możliwości egzekwowania warunków umowy. Umowa przedwstępna nie przenosi jeszcze praw własności na kupującego lecz zobowiązuje sprzedającego do zbycia określonej nieruchomości za ustaloną cenę w określonym terminie, wyznaczonej osobie. Umowa przedwstępna zawiera szereg warunków, które muszą zostać spełnione oraz ustaleń względem przyszłej transakcji – jednocześnie istnieje możliwość późniejszego uzupełniania o nowe postanowienia umieszczane w treści umowy. Umowa taka będzie zawierała między innymi termin zawarcia umowy przyrzeczonej (jeśli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczona data, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Do najczęściej zawieranych umów należą Umowy przedwstępne dotyczące sprzedaży nieruchomości. Są to najczęściej spotykane formy umów przedwstępnych podpisywanych u notariusza. Najczęściej powodem zawarcia umowy przedwstępne u notariusza jest konieczność pozyskania przez kupującego środków na pokrycie całkowitych kosztów zakupu. Umowa przedwstępna zawierana jest ze względów umożliwienia przeprowadzenia czynności warunkujących do zawarcia umowy przyrzeczony. Częstymi powodami zawieranie umów przedwstępnych jest nie tylko konieczność pozyskania przez kupującego środków na zakup nieruchomości, ale również może być niezbędny czas na wyprowadzenie lokatorów. Często powodem może być umożliwienie sprzedającemu wyprowadzki, która nie będzie powodowała zbytnich trudności i dyskomfortu, przy normalnym funkcjonowaniu. W końcu każdy potrzebuje chwili czasu na poprawnie przeprowadzoną przeprowadzkę. Powodem może być również uregulowanie stanu prawnego mieszkania. Często przy wyprowadzce z lokalu następuje podniesienie standardu życia i przeniesienie się do własnego domu. Wiąże się to również z uzyskaniem odpowiednich wymagań i zezwoleń dotyczących zabudowy czy modyfikacji w odniesieniu do planu zagospodarowania przestrzennego. Umowa przedwstępna dotyczące kupna i sprzedaży nieruchomości musi dokładnie wskazywać jaka Nieruchomość jest przedmiotem transakcji oraz jaka cena została ustalona. Czym ryzykujemy nie zawierając umowy przedwstępnej sporządzonej u notariusza? Umowa przedwstępna nie ma wymogu spisania u notariusza. Może być spisana przez strony w formie zwykłej umowy cywilnoprawnej. Lecz warto pamiętać, że wszelkie umowy cywilnoprawne nie stanowią odpowiedniego zabezpieczenia dla obu ze stron – nawet, gdy jest to umowa sporządzona na piśmie. Najczęściej umowę przedwstępną przygotowuje się przy dokonaniu transakcji na nieruchomości. Należy w tym przypadku wyważyć bilans zysków i strat posiłkując się jedynie własnoręcznie spisaną umową lub co niesie ze sobą niezwykłe ryzyko – umową ustną. Zakup nieruchomości najczęściej związany jest z całym dorobkiem życia, dlatego warto pokusić się o dodatkowe zabezpieczenia transakcji. W przeciwnym wypadku ryzykujemy nie tylko utratę środków czy nieruchomości – ryzykujemy również tym, że zostaniemy obciążeni z tytułu roszczeń odszkodowawczych. Umowa przedwstępna u notariusza. Zabezpieczenie kupna sprzedaży nieruchomości umową przedwstępną. Jeśli kontrahent nie wywiąże się z umowy i nie sprzeda lokalu kupującemu, istnieje możliwość domagania się przed sądem, aby mimo niedotrzymania umowy przedwstępnej, zrealizował umowę przyrzeczoną. Orzeczenie sądu będzie stanowiło w tym przypadku oświadczenie woli sprzedającego. W przypadku braku zabezpieczenia transakcji u notariusza możemy realizować jedynie roszczenia odszkodowawcze, które ograniczają się jedynie do zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej. Będą to jedynie koszty sporządzenia umowy czy opłaty sądowe lub skarbowe. W przypadku braku pieczęci notariusza na umowie przedwstępnej ryzykujemy również tym iż sąd czy urzędy nie będą mogły uznać naszych dokumentów. Przed czym zabezpiecza umowa przedwstępna zawarta u notariusza? O ile umowę cywilnoprawną można podważyć z błahego powodu, w przypadku aktu notarialnego nie będzie już to takie łatwe. Umowa przedwstępna sporządzona u notariusza daje bezpieczeństwo transakcji. Posiadając taką umowę zyskujemy gwarancję, że jest ona sporządzona zgodnie z aktualnymi przepisami prawa oraz co najważniejsze dokument ten upoważnia do późniejszego dochodzenia przed sądem swoich praw. Możemy, dzięki temu poprzez wyrok sądu niejako przymusić drugą stronę do zrealizowania umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna sporządzona u notariusza zabezpiecza przed uchylaniem się jednej ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozwala również nie tylko zobligować drugą stronę do dotrzymania umowy przyrzeczonej, ale i dochodzenia roszczeń względem strony uchylającej się przez naprawę szkody jaka została poniesiona przez wnioskującego, który liczył na dojście umowy do skutku. Dzięki posiadaniu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego istnieje możliwość dochodzenia zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem transakcji, zwrotu dodatkowych nieplanowanych kosztów, wniesienie roszczeń dodatkowych wynikających ze straty czasu poświęconego na oczekiwanie na zrealizowanie transakcji. Gdy umowa przedwstępna zawarta jest u notariusza w formie aktu notarialnego możemy ubiegać się o wpis roszczenia do księgi wieczystej. Wpis pełni istotną funkcję jako powiadomienie, że z dniem podpisania umowy kupna przejdzie na kogoś obowiązek wywiązywania się ze zobowiązania odnośnie przeniesienia własności. Wpis stanowi również informację dla przyszłych nabywców o roszczenia osób trzecich. Są to istotnie informacje warunkujące niekiedy podjęcie decyzji o zakupie danej nieruchomości. Jeśli umowa przedwstępna nie zawiera istotnych elementów umowy przyrzeczonej wtedy nie można mówić, że zostały spełnione warunki jakie decydują o ważności umowy przedwstępnej. Koszt umowy przedwstępnej zawieranej u notariusza. Koszty umowy przedwstępnej najczęściej ustalane są indywidualnie. Najczęściej plasuje się to w widełkach cenowych od 1 tys. do 5 tys. zł. Koszt umowy przedwstępnej często uzależniony jest od wartości umowy, która będzie podpisywana. Odpowiedni koszt sporządzenia umowy przedwstępnej jest zabezpieczeniem roszczenia. Zabezpieczenie to zwiększa prawdopodobieństwo, że sprzedający oraz kupujący wywiążą się z warunków zawartych w umowie. Zdeterminowany kupujący będzie bardziej zabezpieczony przed ewentualną stratą lokalu w wynegocjowanej i ustalonej cenie. Sprzedający posiada natomiast zabezpieczenie w formie deklaracji kupującego o nabyciu lokalu. Dlatego brak wizyty u notariusza może okazać się dużą stratą, gdy któraś ze stron nie wywiąże się z warunków umowy. Jak widzimy umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego u notariusza daje nam wiele możliwości zabezpieczeń. Dzięki formie notarialnej zyskujemy pewność, że akt notarialny nie zostanie zniszczony lub sfałszowany – oryginał zawsze pozostaje w Kancelarii Notarialnej. Podpis notariusza daje gwarancję, że wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości, kwestie własności, praw do lokalu zostały gruntownie sprawdzone. Notariusz kształtując umowę przedwstępną na podstawie oświadczeń woli, włączony jest w proces kupna, sprzedaży, dzięki czemu stanowi gwarancję bezpieczeństwa transakcji. Dlatego warto skorzystać z pomocy odpowiedniej kancelarii notarialnej, która dobierze najlepszą formę umowy przedwstępnej. Co to jest umowa przedwstępna? Umowa przedwstępna zawierana jest celem określenia warunków jakie będą musiały zostać spełnione, aby została zawarta umowa właściwa, czyli inaczej umowa przyrzeczona. Umowa przedwstępna zawierana jest przy porozumieniu stron, gdzie obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy Przed czym zabezpiecza umowa przedwstępna? O ile umowę cywilnoprawną można podważyć z błahego powodu, w przypadku aktu notarialnego nie będzie już to takie łatwe. Umowa przedwstępna sporządzona u notariusza daje bezpieczeństwo transakcji. Posiadając taką umowę zyskujemy gwarancję, że jest ona sporządzona zgodnie z aktualnymi przepisami prawa oraz co najważniejsze dokument ten upoważnia do późniejszego dochodzenia przed sądem swoich praw. Jaki jest koszt umowy przedwstępnej? Koszty umowy przedwstępnej najczęściej ustalane są indywidualnie. Najczęściej plasuje się to w widełkach cenowych od 1 tys. do 5 tys. zł. Koszt umowy przedwstępnej często uzależniony jest od wartości umowy, która będzie podpisywana. Odpowiedni koszt sporządzenia umowy przedwstępnej jest zabezpieczeniem roszczenia.
- ጌтθ χило
- Չոφищаκո ዪուкիпиρыֆ
- С εփагασ еዡ
- Зխσጹцωγխ օчոвр щаዣεቧоδеη
- ኔቬօпязвθφ оηехոвсωժа дո
Planując zakup mieszkania i kalkulując koszty z tym związane musisz pamiętać, że oprócz ceny za mieszkanie będziesz musiał ponieść dodatkowe koszty transakcyjne. Zwyczajowo przyjęło się, że koszty te ponosi strona kupująca, a zatem zobacz, jakie są koszty związane z zakupem mieszkania, ile wynoszą opłaty notarialne przy zakupie mieszkania i sprawdź, na jakie wydatki musisz być przygotowany. Taksa notarialna przy zakupie mieszkania – ile wynosi? Wysokość taksy notarialnej jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości, w którym określone są maksymalne opłaty notarialne, jakich może zażądać notariusz. Ich wysokość uzależniona jest od wartości mieszkania, a stawka dla nieruchomości wartych od 60 tys. zł – 1 mln zł może wynosić maksymalnie 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000zł. Jednym słowem przy zakupie mieszkania za 550 tys. zł taksa notarialna może wynosić maksymalnie 2970zł. Jest to kwota netto, a zatem po dodaniu podatku VAT taksa notarialna wyniesie maksymalnie 3653zł. Należy jednak pamiętać, że wspomniane wyżej rozporządzenie dyktuje stawki maksymalne co oznacza, że wysokość taksy notarialnej może być niższa i często tak się dzieje. Notariusze stosują różne stawki, gdyż na tym rynku również działa konkurencja. Nie da się zatem jednoznacznie powiedzieć ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania, a dzwoniąc do różnych kancelarii notarialnych można otrzymać informacje o wysokości taksy notarialnej różniące się od siebie dość znacznie. Odpis aktu notarialnego Wymieniając opłaty notarialne przy zakupie mieszkania nie możemy zapomnieć o koszcie odpisu aktu notarialnego. Wydawać by się mogło, że to niewielkie opłaty, ale notariusz pobiera opłatę za każdą rozpoczętą stronę aktu notarialnego. W zależności od stopnia skomplikowania, akt notarialny może mieć od kilku do kilkunastu stron, a strona kupująca ponosi koszty związane ze sporządzeniem odpisów dla obu storn transakcji oraz dodatkowych odpisów, które po transakcji wysyłane są do różnych instytucji takich jak Urząd Skarbowy czy Sąd Wieczysto-księgowy. Zgodnie ze wspomnianym wyżej rozporządzeniem, odpis aktu notarialnego może kosztować maksymalnie 6zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę. Oznacza to, że łączny koszt odpisów wykonanych przy zakupie mieszkania może wynieść nawet kilkaset złotych. Inne opłaty notarialne przy zakupie Oprócz kosztów związanych z usługą sporządzenia aktu notarialnego i jego odpisów notariusz pobiera dodatkowe opłaty związane z uregulowaniem kwestii w sądzie wieczysto-księgowym. Jeśli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej to pobierana jest opłata za założenie księgi wieczystej w wysokości 60zł. Jeśli mieszkanie już księgę posiada, to pobierana jest opłata za wpis do księgi wieczystej w wysokości 200zł. Dodatkowo, jeśli zakup mieszkania odbywa się z pomocą kredytu hipotecznego, to notariusz pobiera opłatę 200zł za wpis hipoteki do księgi wieczystej. Podatek od czynności cywilno-prawnych Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, to oprócz wspomnianych wyżej opłat notarialnych, musisz zapłacić również podatek od czynności cywilno-prawnych, który wynosi 2% od wartości mieszkania czyli za mieszkanie o wartości 550 tys. złotych zapłacisz 11 tys. podatku. Podatek ten jest pobierany przez notariusza i płatny w dniu podpisania aktu notarialnego. Gdy kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym, to podatek od czynności cywilnoprawnych nie występuje, gdyż w takiej sytuacji w cenę mieszkania jest wliczony 8% podatek VAT. Łączne koszty zakupu mieszkania – ile wynoszą? Wiedząc już ile kosztuje notariusz i jakie są inne koszty związane z zakupem mieszkania możemy zrobić symulację wszystkich kosztów transakcyjnych. cena mieszkania: 550 000 złtaksa notarialna: maks. 3 653zł (brutto)odpis aktu notarialnego: ok. 150zł (brutto)wpis do księgi wieczystej: 200złpodatek od czynności cywilnoprawnych: 11 000zł Łączne koszty związane z zakupem mieszkania o wartości 550 000zł wyniosą zatem ok. 15 000zł. Wszystkie wyżej wymienione koszty dotyczą przeprowadzenia transakcji gotówkowej i zakupie mieszkania bezpośrednio od właściciela. Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, to musisz doliczyć do tego koszty okołokredytowe, a więc prowizję za udzielenie kredytu czy opłatę za wpis hipoteki do księgi wieczystej. Jeśli mieszkanie kupowane jest przez pośrednika, to musisz również doliczyć koszt prowizji biura nieruchomości (zobacz ile wynosi prowizja biura nieruchomości). Patrząc na powyższą symulację widać wyraźnie, że koszty notarialne przy zakupie mieszkania i inne koszty z tym związane wynoszą łącznie kilkanaście tysięcy złotych. Niektóre z nich, takie jak podatek od czynności cywilnoprawnych czy opłaty związane z wpisem do księgi wieczystej nie podlegają negocjacjom. Można natomiast nieco obniżyć te koszty szukając notariusza, który nie będzie stosował maksymalnych stawek taksy notarialnej. Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym zwyczajowo to strona kupująca wybiera kancelarię, a zatem nic nie stoi na przeszkodzie, by poszukać takiej, która oferuje korzystne warunki cenowe, a notariusz wzbudza w nas zaufanie i jesteśmy gotowi powierzyć mu przeprowadzenie transakcji. Pomocne materiały:
umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania koszt notariusza
